Has decidido poner tu casa en venta, así que contactas con una agencia inmobiliaria para saber por cuánto dinero la puedes vender.
La valoración te parece correcta y empiezas a hacer tus números.
Con el dinero que conseguirás, podrás comprar la casa de tus sueños a las afueras y aún te sobrará dinero. Una sonrisa enorme se dibuja en tu rostro, mientras te imaginas ya instalado en tu nuevo hogar.
Algunos meses después recibes una buena oferta por tu casa y decides aceptarla. Hablas con tu gestor y, tras felicitarte por la venta, te pregunta: ¿necesitas ayuda para gestionar los impuestos?
De repente, un escalofrío recorre tu espalda - “¿Impuestos? ¿Qué impuestos? Nadie me había dicho nada de impuestos.
Tu gestor empieza a hacer números y, sumando impuestos, gastos de cancelación de hipoteca, el IBI y la comisión de la inmobiliaria, los números no salen.
Sí. Igualmente podrás comprar tu nueva casa.
Pero si hubieras sabido desde el principio todos los gastos que conlleva la venta de una vivienda para el vendedor, te hubieras ahorrado el susto.
Gastos por la venta de vivienda
Tanto vender como comprar una vivienda, acarrea gastos. Los compradores lo saben bien. La mayor parte de los gastos generados en la compraventa los pagan ellos.
Al fin y a al cabo, es el comprador quién paga los actos jurídicos documentados (si corresponde), los gastos de Notaría, el ITP y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Pero qué pasa con la parte vendedora?
Según mi experiencia, algunos propietarios y propietarias no son conscientes de todos los impuestos y gastos a los que tendrán que hacer frente, durante y después de la venta de su propiedad.
Algunos de esos gastos son pequeños, poco significativos, pero aparecen antes de empezar con la venta de su piso o casa.
Otros llegarán durante la venta y, por último, los más importantes, llegarán tras firmar ante Notario.
En esta guía he querido clasificar todos los gastos por la venta de una vivienda, ordenados según el momento en el que aparecen.
¿Mi objetivo? Que no te pillen por sorpresa y puedas afrontar la venta con la máxima información posible.
Como siempre, si te surge alguna duda o me he dejado algún gasto en la lista, puedes hacérmelo saber en la sección de comentarios que encontrarás al final de este artículo.
Gastos antes de empezar con la venta de tu piso
Justo antes de empezar con la venta de tu propiedad, tendrás que afrontar algunos pequeños gastos que, aunque pueden parecer poco importantes o prescindibles, te aseguro que no lo son.
El único gasto que no he incluido en este listado, ya que solo afecta a las herencias y a las donaciones, es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, tributo que tendrás que pagar antes de empezar con la venta, si has heredado una vivienda.
Veamos cuáles son.
La Cédula de Habitabilidad
Sin duda, la cédula de habitabilidad es uno de los documentos más importantes al transmitir una vivienda. Vendas o alquiles, te toca tramitarla.
Si ya la tienes, comprueba que no está caducada. Si está caducada o no dispones de ella, tendrás que solicitarla, y eso lleva tiempo.
Empieza con los trámites lo antes posible. Imagina que pones tu piso a la venta y, dos semanas después, encuentras comprador. Sin la cédula, el proceso se podría complicar.
El coste de la cédula dependerá de la superficie de la vivienda y de los honorarios del arquitecto técnico.
Para que te hagas una idea, el precio total con tasas incluidas por un piso de unos 80 m2 en Barcelona, puede llegar fácilmente a los 150 euros.
Por tanto, la cédula de habitabilidad solo supondrá un gasto en la venta de tu propiedad si no dispones de ella. Si la tienes y no está caducada, te ahorrarás un dinerito nada más empezar con la venta.
Nota: Comprueba la normativa de tu Comunidad Autónoma, ya que no siempre es obligatoria. Por ejemplo, en Andalucía, la cédula de habitabilidad no existe desde 1987.
El Certificado Energético
Otro documento imprescindible a la hora de vender o alquilar una vivienda, que también supone un gasto extra en la venta de tu casa, es el CEE o Certificado de Eficiencia Energética.
La diferencia principal respecto a la cédula de habitabilidad, es que el CEE debe estar disponible para cualquier usuario desde el momento en el que publicas un anuncio de tu propiedad.
Las inmobiliarias lo sabemos bien. La administración ya ha abierto expedientes contra algunas agencias y propietarios.
Es por eso por lo que es recomendable empezar con los trámites para conseguir el certificado, unos 15 días antes de poner tu piso en venta.
El precio del certificado energético dependerá de los metros cuadrados y de los honorarios del técnico y, las multas por no cumplir con la normativa, oscilan entre los 300 y los 6000 euros.
Nota: En caso de expediente administrativo por no disponer del Certificado de Eficiencia Energética, todas las partes implicadas serán sancionadas, incluidos el intermediario y los propietarios.
Reportaje Fotográfico (opcional)
Las fotografías que utilices para anunciar tu vivienda en internet, pueden marcar la diferencia entre recibir llamadas de potenciales compradores cada día, y no recibir ninguna.
Si decides vender tu casa con la ayuda de una agencia inmobiliaria, exige que utilicen fotografías profesionales en su publicidad.
Por ejemplo, en Grupo Tu Inmobiliaria, tenemos un plan de ventas en el que preparamos tu casa y realizamos un reportaje fotográfico profesional, todo sin coste adicional para nuestros clientes.
Puedes ver nuestro plan de ventas inmobiliario aquí
Por el contrario, si decides vender tu piso como particular, te recomiendo contratar los servicios de un fotógrafo especialista en fotografía inmobiliaria.
El coste de un reportaje fotográfico oscila entre los 120 y los 200 euros, aunque si buscas un poco por internet, puede que encuentres precios mejores.
Home Staging (opcional)
Antes te hablé de cómo en Grupo Tu Inmobiliaria preparamos tu vivienda para la venta. Conseguirlo no es cuestión de magia, sino de Home Staging.
El término Home Staging hace referencia a un conjunto de técnicas utilizadas por profesionales del sector inmobiliario desde hace más de 30 años, cuyo objetivo es potenciar los aspectos positivos de tu vivienda y mejorar la percepción de potenciales compradores respecto a ella.
Estas técnicas, hasta hace algún tiempo, eran exclusivas de propiedades de lujo y grandes promociones inmobiliarias.
Hoy en día, algunas de las mejores inmobiliarias del sector, ofrecen este servicio a sus clientes reduciendo el tiempo de venta e incrementando el valor de mercado de todo tipo de viviendas.
Si vendes tu piso como particular, puedes solicitar directamente los servicios de un Home Stager.
Los precios variarán en función del profesional y de la vivienda, pero te aseguro que el resultado merecerá la pena.
Aunque lo he incluido como gasto, lo considero más bien una inversión.De hecho, desde que incluimos el Home Staging entre nuestros servicios, hemos conseguido reducir los tiempos de venta y nuestros clientes están vendiendo a mejor precio que con otras agencias.
Tasación (opcional)
El último de los gastos previos, aunque no es obligatorio, es la tasación.
Está claro que todos queremos saber cuánto podemos sacar por nuestra propiedad. Y el mejor momento para averiguarlo, es antes de empezar con la venta.
Algunos propietarios deciden solicitar la valoración de su inmueble a una empresa tasadora oficial. El problema es que este tipo de tasaciones no tienen un sentido comercial.
Las tasaciones oficiales son muy útiles a la hora de procedimientos judiciales, como divorcios o herencias. Pero no son la mejor opción cuando se trata de establecer un precio de mercado que los compradores estén dispuestos a pagar.
Un profesional inmobiliario y una tasadora oficial tienen en cuenta aspectos parecidos, como la ubicación y estado de conservación del inmueble, la altura, o el estado y servicios de la finca.
No obstante, solo un agente inmobiliario conoce de primera mano los precios a los que realmente se están vendiendo los pisos en una determinada zona.
Una tasación oficial te puede llegar a costar más de 300 euros; una valoración comercial realizada por un profesional inmobiliario, será gratuita en la mayoría de los casos.
Mi consejo es que hables con alguna agencia inmobiliaria especializada en la zona en la que vives, a ser posible con oficina abierta al público
Gastos generados durante la venta de la vivienda
Ahora que la venta ha empezado y que cada día estás más cerca de encontrar al comprador o compradora ideal para tu propiedad, es hora de valorar qué gastos tendrás que afrontar.
Certificado de la Comunidad
A pocas semanas de la firma ante Notario, tendrás que ponerte en contacto con tu Administrador de Fincas y solicitarle un documento firmado que garantice que estás al corriente de pago de todas tus obligaciones con la Comunidad de Propietarios.
Es documento, llamado Certificado de la Comunidad, no te costará mucho más de 100 euros y tienes la obligación de presentarlo el día de Escritura Pública.
Ten en cuenta que este documento suele tener una validez de unas 2 semanas, por lo que es conveniente tramitarlo unos 15 días antes de la firma.
Parece un documento menor. Pero el Notario te lo va a exigir el día de la firma, así que procura que no se te olvide.
IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles genera cierta controversia. El motivo es que te puede tocar pagar a ti o a la parte compradora, dependiendo de cuándo se formalice la transmisión. Deja que me explique.
Imagina que la Escritura Pública se celebra el día 1 de Enero. A efectos prácticos, como en el catastro consta que la titularidad de la propiedad aún es tuya, eres responsable directo de todos los impuestos que la gravan, incluido el IBI.
Debes tener en cuenta que el IBI es un impuesto anual, que es diferente a que decidas pagarlo trimestral o mensualmente. Por lo tanto, ese año (al menos en teoría) te corresponde a ti pagarlo.
No obstante, el Tribunal Supremo establece que, en caso necesario, la parte vendedora puede repercutir parte del impuesto a la parte vendedora.
En la práctica, lo más habitual es que asumas el pago íntegro del año al que corresponde la venta, ya que serás tú quien reciba el cargo por parte de la administración. Lo cual no es incompatible con que intentes negociar con la parte compradora.
Últimas facturas de servicios
Un gasto que a veces no se tiene en cuenta y que corresponde a la parte vendedora.
Recuerda comprobar si estás al corriente de pago con las empresas suministradoras: agua, luz, gas.
Aunque serás tú el deudor, mientras existan cargos pendientes, los nuevos propietarios tendrán dificultades a la hora de cambiar la titularidad de dichos servicios.
Comisión de la inmobiliaria
He decidido incluir este gasto en la categoría de gastos durante la venta, pero no siempre será así.
Cada agencia inmobiliaria es libre de negociar con su cliente en qué momento cobrar sus honorarios, aunque lo más habitual es hacerlo antes del día de Escritura Pública.
El compromiso del profesional inmobiliario es el de encontrar un comprador o compradora para tu vivienda, y ese encargo se cumple con la firma del Contrato de Arras o Contrato de Compraventa.
Por el momento no existe regulación en cuanto a qué honorarios debe cobrar una inmobiliaria, por lo que el importe dependerá de cada profesional.
Gastos e impuestos más importantes después de la venta
Para terminar, quedan los gastos correspondientes a la última fase del proceso. Estos son los gastos e impuestos que debes tener en cuenta, una vez vendida tu propiedad.
Plusvalía Municipal
La plusvalía municipal o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es el tributo que se genera tras la transmisión de una vivienda.
Es un impuesto de una gran importancia, ya que su recaudación supone un ingreso de más de 2.000 millones de euros anuales para los ayuntamientos españoles.
El impuesto grava los terrenos, no el bien construido sobre ellos, y se calcula en función del valor catastral del suelo y del coeficiente de revalorización correspondiente a cada población.
En una compraventa, el pago de la plusvalía corresponde a la parte vendedora, excepto cuando la parte vendedora no sea residente en España, en cuyo caso el pago corresponderá a la parte compradora.
Según sentencia del Tribunal Constitucional de 31 de Octubre de 2019, los ayuntamientos no podrán exigir el pago de la Plusvalía Municipal en los siguientes casos:
- Transmisiones en las que no exista ganancia patrimonial
- Transmisiones en las que, a pesar de que haya ganancia patrimonial, esta no sea superior al importe a liquidar.
Además, la sentencia establece que para determinar si existe o no ganancia patrimonial, se tendrán en cuenta los gastos conforme a la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, incluidos los impuestos indirectos, honorarios de la agencia inmobiliaria, y honorarios registrales y notariales.
IRPF o Plusvalía Estatal
Se entiende por plusvalía el incremento del valor de tu vivienda respecto a lo que pagaste por ella en el momento de la compra.
Como has obtenido una ganancia, toca presentarse ante Hacienda y pasar por caja.
Para calcular el importe que te tocará pagar, debes tener en cuenta dos valores: el de adquisición y el de transmisión.
El valor de transmisión es el más sencillo de calcular, ya que se trata del precio al que acabas de vender tu casa.
El valor de adquisición, no solo hacer referencia al precio al que la compraste, sino que tienes que añadir las obras de mejora que realizaste, los gastos y los tributos asociados a la compra, y restarle cualquier rendimiento que hayas obtenido durante estos años, como por ejemplo un alquiler.
La plusvalía o beneficio obtenido por tu vivienda, será el importe resultante tras restar el valor de adquisición al valor de transmisión.
¿Y cuánto pagarás?
- El 19 % para ganancias de hasta 6.000 euros.
- El 21 % para ganancias entre los 6.000 y los 50.000 euros.
- El 23 % para ganancias superiores a los 50.000 euros.
Es posible que en estos momentos te esté faltando el aire en los pulmones. Quizá te ayude saber que existen exenciones, y que puede que no tengas que pagar nada si te acoges a alguna de ellas.
Es el caso de las personas mayores de 65 años que, en caso de vender su vivienda habitual, están exentas de pagar el tributo.
Si no fuera vivienda habitual, pero revirtieran las ganancias en un plan de renta vitalicia, tampoco pagarían.
Para los que aún no hemos llegado a esa edad, siempre que destinemos las ganancias a la compra de otra vivienda habitual, y lo hagamos en un plazo inferior a 2 años desde la transmisión, también estaremos exentos del pago de IRPF.
Cancelación Hipoteca
En último lugar, uno de los gastos imprescindibles si quieres vender, es cancelar la hipoteca que graba tu vivienda.
Y con esto no me refiero a pagar las cuotas. Es posible que no le debas nada al banco, pero que no hayas cancelado el préstamo en el Registro de la Propiedad.
Aquí el gasto dependerá de si llevas a cabo la cancelación a través de una gestora, o decides hacerlo por tu cuenta.
En cualquier caso, los pasos son prácticamente los mismos.
Lo primero que debes hacer es solicitar el certificado de saldo pendiente o saldo cero al banco.
Según el Banco de España, tu banco debería facilitarte el documento de forma gratuita. No obstante, algunas entidades bancarias puede llegar a pedirte hasta 100 euros.
Con ese documento, tú y el banco debéis firmar ante Notario la cancelación de la hipoteca, trámite que según el Banco de España tampoco debe acarrear ninguna comisión por parte del banco.
Una vez firmada la cancelación, necesitas el Modelo 600 sobre los Actos Jurídicos Documentados. Este documento te lo facilitará Hacienda y está exento de cualquier pago.
Con ambos documentos, el Modelo 600 y la cancelación firmada por el Notario, ya puedes dirigirte al Registro de la Propiedad y solicitar la Cancelación Registral de tu hipoteca.
Dependiendo de si gestionas todos los pasos de forma particular, o contratas los servicios de un gestor especializado, el coste puede llegar a ser de hasta 600 euros aproximadamente.
Conclusiones
Reconozco que calcular cada uno de los gastos de los que te he hablado en este artículo, puede resultar abrumador.
Sobre todo teniendo en cuenta que muchos de ellos no son obligatorios, sino que dependerán de los recursos que quieras destinar a la venta de tu vivienda.
Los gastos al vender como particular, son distintos a los gastos generados si vendes con una inmobiliaria.
Aunque, en la mayorías de los casos, tienes más posibilidades de obtener mejores resultados con la venta de tu propiedad con ayuda que sin ella.
Lo mismo sucede con la tramitación de los impuestos: contratar a un gestor especializado supone una garantía adicional. Al fin y al cabo, son especialistas en la materia.
No obstante, si lo haces todo por tu cuenta, ahorrarás dinero, pero te arriesgas a cometer algún error. Y Hacienda no perdona.
Escoge la fórmula que mejor funcione para ti, sin olvidar que la venta de una propiedad es una de las operaciones económicas más importantes a la que te enfrentarás a lo largo de la vida.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos hay antes de vender un piso?
Los gastos anteriores a la venta, son los relacionados con la promoción de la vivienda y la tramitación de la documentación obligatoria, como por ejemplo el Certificado de Eficiencia Energética.
¿Qué impuestos se pagan después de vender?
Los impuestos generados por la venta de un piso son principalmente la Plusvalía Municipal y el IRPF o Plusvalía Estatal.
¿Hay que cancelar la hipoteca antes de vender?
No es necesario. Puedes cancelarla el mismo día de la venta. Solo tienes que recordar que es necesario cancelarla también en el Registro de la Propiedad
A quién corresponde pagar el IBI ¿vendedor o comprador?
Respecto al pago del IBI, lo habitual es que el vendedor asuma el pago del año en curso en el que se lleva a cabo la venta.